Si les investisseurs accordent une importance particulière aux indicateurs de performances clés tels que le taux de distribution dans le cadre d’un investissement SCPI, un autre indicateur tout aussi pertinent demeure relativement méconnu et qui est pourtant déterminant pour juger la performance réelle d’une SCPI sur la durée : le taux de rendement interne ou TRI.
Qu’est-ce que le TRI et quelle différence avec le taux de distribution ?
Le TRI est un indicateur financier qui mesure la rentabilité réelle d’un investissement sur une période donnée, en prenant en compte tous les flux financiers : revenus distribués, revalorisation ou dévalorisation du capital, temps pendant lequel ces flux sont perçus. Autrement dit, le TRI permet de lisser dans le temps la performance d’un placement dans son ensemble.
Contrairement au taux de distribution qui exprime un rendement instantané et brut, le TRI donne une idée d’une vue intégrée et temporelle de la performance. Il permet donc de juger de la qualité de la gestion sur le long terme. En savoir plus sur scpi-8. com.
Quelle est la pertinence du TRI dans le cas des SCPI ?
Les SCPI étant des véhicules d’investissement de long terme détenus entre 8 ans et 15 ans, évaluer leur performance sur une durée significative est fondamental. Cela pour plusieurs raisons :
L’intégration des revalorisations (ou décotes) du prix des parts
Une SCPI qui distribue un rendement attractif, mais dont le prix des parts stagne ou baisse peut afficher un TRI inférieur au taux escompté. À l’inverse, une revalorisation progressive du prix des parts augmente mécaniquement le TRI, même si le taux de distribution est modéré.
La prise en compte des frais d’entrée et de sortie
Le TRI intègre l’ensemble des frais qui peuvent atteindre jusqu’à 10 % du montant investi dans certaines SCPI. Ces frais qui sont pour la plupart omis dans les calculs simples de rendement impactent pourtant la rentabilité nette.
La comparabilité entre SCPI de nature différente
Les SCPI de rendement, fiscales, européennes ou diversifiées se caractérisent par des profils très variés. Le TRI permet de normaliser la comparaison entre ces véhicules grâce à une métrique homogène.
L’anticipation du comportement à long terme
Un bon TRI sur 10 ans témoigne d’une gestion rigoureuse, d’un parc immobilier bien sélectionné et d’une capacité de la SCPI à s’adapter aux cycles immobiliers. Cela donne une profondeur d’analyse qui manque aux indicateurs annuels.
Un indicateur d’aide à la décision pour l’investisseur avisé
Pour les investisseurs soucieux d’évaluer les performances passées et de modéliser les rendements futurs, le TRI constitue un indicateur qui entre dans le cadre des comparatifs de manière objective, avec la possibilité de se projeter sur les perspectives de rentabilité d’un placement à horizon long.
En revanche, il est important de noter que le TRI repose sur des hypothèses de revente (notamment à la valeur de retrait) qui peuvent être variables. De plus, sa pertinence dépend de la transparence des gestionnaires de SCPI et de leur capacité à fournir des TRI calculés de façon rigoureuse et sur des périodes suffisamment longues.
Quid des autres indicateurs de performances ?
Nous avons cité plus haut le taux de distribution. À celui-ci s’ajoute la capitalisation de la SCPI qui permet de jauger sa taille et donc sa mutualisation du risque.
Le report à nouveau (RAN) est, quant à lui, un révélateur de prudence dans la gestion : il s’agit des revenus mis en réserve pour lisser la distribution future, véritable matelas de sécurité en période de tension sur les loyers.
L’évolution du prix de la part est également à surveiller : une revalorisation régulière témoigne d’une valorisation saine du patrimoine immobilier, tandis qu’une stagnation persistante peut soulever des questions sur le dynamisme de la gestion.
Le taux d’occupation financier (TOF) mesure la capacité réelle de la SCPI à louer ses actifs et à générer des revenus : un TOF supérieur à 90 % est généralement un signe de bonne santé opérationnelle.
