Vous avez souscrit ou comptez acquérir des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ? Celles-ci sont gérées par la société de gestion certes, mais d’autres acteurs interviennent également à de multiples niveaux. Les connaissez-vous ?
La société de gestion et les différents collaborateurs
Pour rappel, la société de gestion est une entreprise qui a pour mission de réaliser les acquisitions immobilières, la constitution du patrimoine de la SCPI, la recherche de locataires, la mise en location du parc immobilier et la gestion des baux, la prise en charge des travaux d’entretien et de rénovation, la planification de la revente éventuelle.
Les SCPI étant des titres financiers, la société se constitue de différents collaborateurs spécialisés dans différents domaines. Ce sont des spécialistes en finances et en affaires juridiques, outre les spécialistes de l’immobilier puisque les SCPI sont avant tout adossées à la pierre. La société de gestion est généralement une SA pilotée par ses dirigeants et ses différents collaborateurs qui y sont salariés.
Citons également les collaborateurs non-salariés qui ont souscrit à un contrat spécifique et dont les clauses diffèrent de ces derniers de par la durée de leur engagement et par les missions qui leur sont confiées.
Les actionnaires et les associés de la société de gestion
La société de gestion peut fonctionner grâce à plusieurs actionnaires y ayant investi leur capital. Ce sont ceux qui ont fixé, entre autres, un objectif de croissance rentable à long terme. Il peut s’agir aussi bien de personnes physiques que de personnes morales.
À ne pas confondre avec les associés porteurs de parts, qui sont ceux ayant droit aux loyers du parc immobilier de la SCPI et qui perçoivent, par conséquent, des dividendes. Ces associés ne sont autres que les investisseurs proprement dits, c’est-à-dire des personnes physiques ayant souscrit à des parts de SCPI dans le but de faire prospérer leur propre épargne.
Les administrateurs et les membres du conseil de surveillance
La gestion d’une SCPI est rattachée aux administrateurs, qui ne sont pas nécessairement actionnaires de la société. Parmi les missions du conseil d’administration : la détermination de la stratégie et du mode d’organisation, le contrôle des actions de la direction générale, de même que la diffusion des comptes annuels pour informer les actionnaires.
Quant au conseil de surveillance, il a pour mission de contrôler les actes directoires et de valider les autorisations en cas d’exigence spécifique par les statuts. Il s’agit d’un organe non-exécutif qui réalise un suivi permanent sur le bon fonctionnement de la société, selon la règlementation prévue par la loi.
Les commissaires aux comptes
La société de gestion est soumise à la transparence des informations qu’elle communique à tous les associés porteurs de parts, de même qu’aux actionnaires. Les comptes doivent alors avoir été authentifiés par un commissaire aux comptes extérieur à l’entreprise après audit, et dont le but est de vérifier leur sincérité et leur conformité, selon les normes en vigueur. Il peut également émettre des recommandations sur la stratégie financière de la société de gestion, au besoin. De même, il a pour mission de remonter les informations au Procureur de la république en cas de constatation de fraude.
Les intermédiaires qui commercialisent les SCPI
Les investisseurs peuvent souscrire directement auprès de la société de gestion ou des différents intermédiaires qui sont des conseillers en investissements financiers. Attention, car ces derniers doivent alors répondre aux exigences règlementaires (inscription à l’ORIAS et au REGAFI, agrément de l’Autorité des marchés financiers). Cette dernière est d’ailleurs omniprésente dans le suivi et le contrôle des marchés de la SCPI.
